REITs bewerten: FFO statt Gewinn
Ein REIT ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt und vermietet und den Großteil seiner Erträge ausschüttet. Sein Gewinn täuscht, weil er die Gebäude Jahr für Jahr abschreibt, obwohl sie oft nicht an Wert verlieren. Deshalb bewertet man REITs nach dem FFO – dem Geld, das die Immobilien wirklich einbringen.
Was ein REIT ist
REIT steht für Real Estate Investment Trust. Das sind Gesellschaften, die Büros, Wohnungen, Lagerhallen, Einkaufszentren oder Rechenzentren besitzen und vermieten. Sie genießen steuerliche Vorteile und müssen dafür den größten Teil ihrer Erträge ausschütten – in den USA mindestens 90 % des steuerpflichtigen Gewinns. Viele Anleger kaufen REITs deshalb wegen der regelmäßigen Ausschüttung.
Das Problem mit dem Gewinn
Die Buchhaltung behandelt ein Gebäude wie eine Maschine: Es verliert jedes Jahr ein Stück seines Werts, und dieser Wertverlust wird als Abschreibung vom Gewinn abgezogen. Bei einer Maschine stimmt das. Bei einem gut gelegenen Gebäude oft nicht – Grundstück und Lage verlieren selten an Wert, manchmal steigen sie sogar.
Die Folge: Der Gewinn eines REIT ist häufig viel kleiner als das Geld, das die Mieten tatsächlich einbringen. Das KGV wirkt dann absurd hoch, obwohl das Unternehmen gut verdient.
Die Lösung: FFO
FFO steht für Funds From Operations, also Mittel aus dem laufenden Geschäft. Die Branche hat dafür eine feste Definition:
- Abschreibungen
- der Wertverlust der Immobilien, wie ihn die Buchhaltung ansetzt
- Verkaufsgewinne
- einmalige Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
Die Abschreibungen kommen wieder dazu, weil kein Geld abgeflossen ist. Verkaufsgewinne werden abgezogen, weil sie einmalig sind – ein REIT kann nicht jedes Jahr seine Gebäude verkaufen.
Das Rechenbeispiel
Der ausgedachte Beispiel-REIT kostet 72 € je Aktie.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Gewinn | 2,00 € |
| + Abschreibungen auf Immobilien | 3,00 € |
| − Gewinn aus einem Immobilienverkauf | 0,50 € |
| = FFO | 4,50 € |
Nach dem Gewinn hätte der REIT ein KGV von 72 € ÷ 2 € = 36. Das sähe teuer aus. Nach dem FFO kostet er 72 € ÷ 4,50 € = 16-mal FFO. Das ist eine ganz andere Geschichte – und die realistischere.
P/FFO statt KGV
Kurs geteilt durch FFO je Aktie heißt P/FFO und ist bei REITs das Gegenstück zum KGV. Wie beim KGV gibt es keinen festen guten Wert. Vergleiche mit REITs derselben Art – Wohnungen mit Wohnungen, Lagerhallen mit Lagerhallen – und mit der eigenen Geschichte des REIT.
Noch genauer: AFFO
Auch Gebäude brauchen Pflege: neue Dächer, Heizungen, Renovierungen nach einem Mieterwechsel. Zieht man diese laufenden Instandhaltungskosten vom FFO ab, erhält man das AFFO (Adjusted FFO). Es ist näher an dem, was wirklich ausgeschüttet werden kann. Beim Beispiel-REIT mit 0,80 € Instandhaltung je Aktie wären das 4,50 € − 0,80 € = 3,70 €. Eine Ausschüttung von 3,20 € wäre damit zu rund 86 % gedeckt. Eine einheitliche Definition für das AFFO gibt es allerdings nicht – jeder REIT rechnet es etwas anders.
Drei typische Fehler
Eigene Modelle für REITs.
Delta Metron erkennt REITs und rechnet sie mit drei eigenen Modellen auf Basis des FFO je Aktie: P/FFO, FFO-Wachstum und Dividenden-Modell. Jede Annahme ist sichtbar und von dir einstellbar. Trag dich kostenlos ein: Die ersten 100 zahlen zum Start 5 € statt 10 € im Monat, lebenslang.
Häufige Fragen
Wo finde ich das FFO?
Die meisten REITs nennen es selbst in ihren Quartals- und Jahresberichten, meist mit einer Überleitung vom Gewinn. Datendienste vereinfachen die Rechnung oft und ziehen etwa die Verkaufsgewinne nicht ab. Vergleiche deshalb möglichst Werte aus derselben Quelle.
Gibt es REITs auch in Deutschland?
Ja, als G-REIT. Auch sie müssen den Großteil ihres Gewinns ausschütten. Die meisten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland sind aber keine REITs, sondern normale Aktiengesellschaften – für ihre Bewertung gilt die FFO-Logik trotzdem.
Warum sind REITs zinsempfindlich?
Aus zwei Gründen: Sie finanzieren sich stark mit Krediten, und ihre Ausschüttung konkurriert mit sicheren Zinsen. Steigen die Zinsen, wird beides schwieriger.
Kann ich das Dividenden-Modell nutzen?
Ja, REITs passen sogar besonders gut dazu, weil sie verlässlich ausschütten. Mehr dazu im Artikel Das Dividenden-Modell.
Keine Anlageberatung. Alle Inhalte dienen ausschließlich Informations- und Bildungszwecken. Der Beispiel-REIT ist ausgedacht.